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買賣二手房應注意戶口問題

【導語】:人們在買賣二手房時,往往將談判的重點集中在房屋的產權、價格、區位、戶型、樓層和朝向等方面。但卻經常忽略一個可能引發嚴重后果的問題:戶口。

  在司法實踐當中,因戶口引發的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。其糾紛的主要表現形式為:買賣雙方經過談判后,賣方將房屋過戶到了買方的名下,買方也向賣方付清了房款,交易似乎就此圓滿結束。但在不久之后,買方在辦理落戶手續時才發現,賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出,以致買方的戶口無法遷入。更有甚者,有些賣方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名,主張其對爭議房屋具有居住權,因此拒絕搬出。如此一來,購房者雖然名義上取得了房屋的產權,但戶口“陰影”卻揮之不去。誰愿意自家的房子里裝著陌生人的戶口呢?如果碰到賣方共同居住人以戶口為由拒絕搬出,則情況會更糟。買方花費巨資買來的房子只能看,不能住,無疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進購買的房屋,花費在訴訟上的財力和精力又將無法避免。

  房屋交易一旦因戶口發生糾紛,處理起來非常復雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關管理,不屬于法院的受案范圍,因此法院對于此類案件是不予受理的。而公安機關在處理戶口糾紛時,又受到戶籍政策的限制。比如,賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋,沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口,則無論買方理由多么充分,公安機關都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應地,買方的戶口也就無法遷入。

  為了避免因戶口問題而引發房產糾紛,筆者認為,買方一定要做好以下幾個方面的工作:

  第一,要求賣方出示戶口本,并復印留存。通過審查賣方的戶口本,買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。但這種做法存在兩點缺陷:一方面,戶口本只能反映賣方家庭成員的戶籍狀況,而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內的可能;另一方面,戶口本上的信息可能與實際的戶籍狀況存在差異。

  第二,在交易之前到公安機關查詢交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。買方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所僅限本人調取戶籍材料的話,買方可以要求同賣方一起到派出所調閱。如果賣方拒絕配合的話,則房屋的戶口即可能存在問題。

  第三,就戶口問題進行協商,約定適當的付款方式和違約責任。如前所述,戶籍問題的事后補救是非常困難的,買方必須在糾紛的預防上下足功夫。在簽訂購房合同時,應當把握兩點:一是付款的時間。買方只有在確認所購房屋中的全部戶口已經遷出時,才可以付清全部的購房款。買方應當時刻牢記:花錢買的不僅僅是一處產權無爭議的房屋,還應當是一處戶籍無爭議的房屋。二是違約責任的約定。賣方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的承諾是遠遠不夠的,買方必須與賣方就違反該項承諾的責任作出約定。明確了違約責任,就可以免除買方在損害方面的舉證責任,買方就不必在訴訟中搜集證據證明自己所遭受的損害。

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